Khách hàng cần biết gì khi mua đất nền dự án?

Nhu cầu về đầu đất nền dự án trong những năm vừa qua là rất lớn bởi những ưu điểm mà các dự án mang lại cho nhà đầu tư là tỷ suất lợi nhuận tốt, được quy hoạch bài bản đồng bộ phù hợp để ở hoặc đầu tư để sinh lời, cho nên trước khi mua đất nền dự án khách cần phải biết những gì?

Việc không tìm hiểu kỹ vấn đề trên đã làm cho hàng ngàn khách hàng lao đao có khi mất trắng toàn bộ tiền bạc cực khổ tích lũy để dành khi đầu tư nhiều dự án mà chủ đầu tư không uy tín, không đủ tiềm lực tài chính, hay những dự án chưa đủ pháp lý nhưng do tin theo số đông nhiều khách hàng sập bẫy khi mua.

Bài viết bên dưới sẽ đưa ra những thông tin bổ ích giúp khách hàng, chuẩn bị trước những vấn đề này sẽ giúp khách hàng giảm thiểu rủi ro và gia tăng lợi nhuận khi đầu tư đất nền dự án.

Quý Khách có thể tham khảo thêm bài viết này để hiểu quy trình để làm 1 dự án khá chi tiết

Thứ 1 Chủ đầu tư dự án là ai?

Tại sao nhà đầu tư quan tâm câu hỏi này? Bởi vì khi mua đất dự án đa phần các chủ đầu tư đều chưa có sổ riêng từng nền hay sổ hồng mà sang tên được. nếu muốn mua các dự án khách hàng phải mua trước khi có sổ và đặt tiền trước cọc vài chục phần trăm và đóng tiền theo tiến độ dự án, cho nên ta cần phải biết chủ đầu tư là ai? Có uy tín hay không? đã làm bao nhiêu dự án rồi? bàn giao có đúng thời gian hay không? có bị dính phốt nào chưa? tiềm lực tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án tới đâu? Nói chúng chủ đầu tư là người  đại diện tiến hành xây dựng hạ tầng trong dự án theo quy hoạch 1/500 thì khi đó mới được nghiệm thu ra sổ được. Có nhiều chủ đầu tư thu tiền đặt cọc của nhiều khách hàng rồi không làm dự án hoặc làm nhỏ giọt dẫn đến 3 4 năm mà vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng trong dự án, khách khiếu nại đền bù thì chấp nhận đền bù mà lãi suất đền bù chẳng thấm vào đâu giống như bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn, thậm chí còn có nhiều CĐT không có khả năng đền bù và chấp nhận đi tù, tiền của khách hàng mất trắng, cho nên tìm hiểu chủ đầu tư dự án là ai rất quan trọng, còn nếu không biết gì nhiều về chủ đầu tư bạn nên mua những dự án đã gần hoàn thiện 80% hoặc đã có sổ để tránh rủi ro không đáng có. Bạn có thể tham khảo để đầu tư Dự Án Agora City là dự án đã có sổ rồi, ngân hàng bảo lãnh cho vay 70% 20 năm lãi suất tầm 10%/ năm.

Thứ 2 các giấy phép chủ đầu tư đang có.

Nếu đúng pháp luật Việt Nam quy định chủ đầu tư chỉ được phép bán từng lô khi có giấy chứng nhận hoàn thiện nghiệm thu hạ tầng trong dư án và hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền tài chính đất đai. Theo luật pháp quy định là như vậy nhưng phép vua phải thua lệ làng có một điều hiển nhiên tại Việt Nam luất bất thành văn chỉ cần chủ đầu tư có 3 loại giấy phép sau là có thể ký hợp đồng thu tiền của khách rồi (giấy chấp thuận đầu tư, Quyết định chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng) bạn có thể tham khảo quy trình để làm một dự án khu dân cư, khu đô thị.

100 công ty bất động sản tại việt nam thì có tới 99 công ty làm như vậy cho nên rủi ro khi mua giai đoạn này là có cho nên việc tìm hiểu chủ đầu tư dự án là ai rất quan trọng, tuy nhiên ở giai đoạn này chủ đầu tư sẽ đưa ra cho bạn một mức giá khá mềm, giống như bán lúa non cho bạn cho nên nếu như bạn thấy chủ đầu tư uy tín có tiềm tực tài chính tốt thì mua giai đoạn này thì khả năng sinh lời sẽ cao nhất. bạn có thể lựa các nền đẹp nhất trong giai đoạn này lưa lô gốc hay vị trí mặt tiền đường lớn khi đó tính thanh khoản sẽ cao hơn các lô cùng vị trí khác. Mình sẽ phân tích vấn đề này ở phần thứ 3.

Cẩn trọng với các dự án chưa đủ pháp lý

Khách hàng cần lưu ý không nên mua các dự án chưa đủ pháp lý, đặc biệt là chưa có giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép kinh doanh. Việc mua các dự án chưa đủ pháp lý tiềm ẩn nhiều rủi ro, như:

• Dự án có thể bị thu hồi, dẫn đến khách hàng mất trắng số tiền đã đầu tư.

• Chủ đầu tư có thể chiếm dụng vốn của khách hàng.

• Khách hàng không thể sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ 3 chọn lựa lô nào trong một khu dự án.

Có nhiều ý kiến khác nhau nhưng theo kinh nghiệm bán hàng chục dự án lớn nhỏ của Khoa thì khoa sẽ chia sẽ lại kinh nghiệm của mình như sau nên ưu tiên lựa chọn các lô góc ở vị trí mặt tiền, Khoa để ý giá thành các lô gốc thương cao hơn hơn những lô kết gốc tầm 15 đến 20%, và một số chủ đầu tư chỉ bán lô gốc cho bạn với điều kiện bạn mua 2 lô trở lên. Tại sao khoa khuyên bạn nên mua đầu tư lô góc, có rất nhiều nguyên nhân có lợi khi bạn mua lô góc như đó là hàng hiếm các bạn, trong 1 dự án vài trăm nền chẳng hạn thì chỉ có khoản vài chục nền là gốc con số chiếm chưa tới 10% trên tổng số lô của dự án. Nguyên nhân thứ 2 bạn được 2 vị trí mặt tiền đường nôi bộ của dự án sau này để kinh doanh thì tiện ích vô cùng, thứ 3 bạn có 2 mặt vỉa hè trong khi các nền bình thường chỉ có 1 mặt. còn nguyên nhân thứ 4 mà chỉ có khoa mới chia sẻ cho nhà đầu tư đó là khi mua 1 lô gốc giá 12tr/m2 và một lô kế gốc giá 11tr/m2 khi bạn bán lại cho người khác 2 lô thì bạn có thể bán giá 13tr/m2 của chung 2 lô có phải không nào? Lô gốc rất dễ lướt sóng nhe các quý khách hàng mua cọc xong có thể bán cọc lại luôn, bản thân khoa trong vòng 1 tuân bỏ 200tr lời 70tr nhẹ nhàng khi lướt cọc. còn nếu lời đậm thì quý khách chờ ra sổ chắc chắc sẽ thắng đậm khi đầu tư 1 cặp góc.

Nếu 2 lô đối diện nhau có cùng giá tiền quý khách nên ưu tiên lựa chọn những nền có hướng mát như hướng đông tránh hướng tây, đón nắng sáng và tránh nắng chiều, nếu mua xây trọ thì nên mua những lô có giá thấp nhất.

Ưu tiên lựa chọn những lô càng gần những tiện ích nội khu bên trong dự án càng gần càng tốt như gần chung cư, hay gần trường mẫu giáo, gần công viên… sẽ dễ dàng kinh doanh sau này, ai cũng thích chỗ đông đúc thì việc bán lại sẽ dễ dàng hơn khi đầu tư.

Dưới đây là một số lưu ý khác khi lựa chọn lô đất trong một khu dự án:

• Kích thước lô đất: Bạn nên lựa chọn lô đất có kích thước phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình. Nếu mua đất để ở, bạn nên chọn lô đất có diện tích vừa phải, khoảng 50-100m2. Nếu mua đất để xây nhà trọ, bạn có thể chọn lô đất có diện tích lớn hơn, khoảng 100-200m2.

• Hình dáng lô đất: Lô đất có hình chữ nhật hoặc hình vuông thường dễ xây dựng hơn lô đất có hình dạng khác.

• Chất lượng đất: Bạn nên kiểm tra chất lượng đất trước khi mua. Đất nền tốt, không bị sạt lở, ngập úng sẽ giúp bạn yên tâm hơn khi sử dụng.

Thứ 4 cần lưu ý phía trước lô đất mình mua có bị những bất lợi hay không?

Nhà đầu tư chú ý phía trước lô đất có cột điện, cống hay không, hay có bị đường đâm hay không, nhiều khách hàng khi mua mà không lưu tâm vấn đề này mà tiến hành đặt cọc, sau này sẽ kén khách hàng mua lại, nhiều chủ đầu tư cũng rất ngộ khi bán những lô này mà giá cũng bằng những tương tự, cho nên 2 lố nếu giá giống nhau mà vị trí cũng tương tư nhau quý khách nên tinh ý một chút để lựa cho mình một lô hoàn hảo để sinh lời tốt dủ ở hay bán lại sau này cũng đều thuận lợi.

Nếu trên 1 dãy mà các lô tương đồng nhau có cùng diện tích và giá tiền giống nhau quý khách có thể lưu ý đến con số mà quý khách mua, tuy tâm linh một chút nhưng làm ăn cũng nên có kiêng cử tín ngưỡng chẳng hạn các số đẹp như 6 7 8 9 tránh các số 4 13 tuy nó không ảnh hưởng gì nhiều nhưng càng tiểu tiết quý khách càng có khả năng cao không kén lại khách chọn mua sau này của mình có như vậy mới bán được giá cao thuận lợi.

Thứ 5 cần coi rõ hợp đồng đặt chỗ,đặt cọc

Trong quá trình bán các dự đất nền khoa thấy rất nhiều khách hàng khi đặng cọc 50tr hay 100tr mà chẳng thèm quan tâm đến các điều khoản trong hợp đồng mà sale đưa cho khách, cứ đưa là ký đưa là ký, có một điều các điều khoản trong hợp đồng thường sẽ có lợi cho chủ đầu tư và các điểu khoản này chủ đầu tư lớn ít khi nhượng bộ thay đổi các điều khoản nếu bạn mua một vài lô, còn các chủ đầu tư nhỏ bạn có thể thấy những gì chưa hợp lý mà yêu cầu chủ đầu tư thay đổi các điều khoản trong hợp đồng ví dụ như thời gian ban giao sổ trong hợp đồng là bao lâu sẽ bị phạt? và số tiền phạt khi chủ đầu tư vi phạm hợp đồng là bao nhiểu để tránh trường hợp chiếm dụng vốn của chủ đầu tư, điều khoản trong hợp đồng sẽ có giá trị pháp lý khi sảy ra tranh chấp kiện tụng nên quý khách hàng nên cần phải coi kỷ để quyết định ký hợp đồng.

Khách hàng cần tìm hiểu kỹ về các điều khoản trong hợp đồng mua bán trước khi ký kết. Các điều khoản cần được lưu ý bao gồm:

• Giá bán, phương thức thanh toán.

• Thời gian bàn giao đất.

• Quyền và nghĩa vụ của các bên.

• Các điều khoản phạt vi phạm hợp đồng.

Thứ 6 Tiềm hiểu tiện ích nội khu

Tìm hiểu về tiện ích nội khu

Tiện ích nội khu là những tiện ích được xây dựng bên trong dự án, phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt và giải trí của cư dân. Tiện ích nội khu thường bao gồm các hạng mục sau:

• Hệ thống giao thông nội bộ: Đường nội bộ cần được thiết kế rộng rãi, thông thoáng, có hệ thống chiếu sáng, thoát nước tốt.

• Hệ thống điện, nước, cấp thoát nước: Hệ thống điện, nước, cấp thoát nước cần được xây dựng đồng bộ, đảm bảo cung cấp đầy đủ nhu cầu sử dụng của cư dân.

• Hệ thống an ninh: Hệ thống an ninh cần được đảm bảo, có bảo vệ 24/24, hệ thống camera giám sát,...

• Các tiện ích khác: Các tiện ích khác có thể bao gồm công viên, hồ bơi, sân thể thao, trung tâm thương mại, nhà trẻ,...

Khi tìm hiểu về tiện ích nội khu, khách hàng cần lưu ý những vấn đề sau:

• Mức độ hoàn thiện: Tiện ích nội khu cần được xây dựng đồng bộ, hoàn thiện, đảm bảo đáp ứng nhu cầu sử dụng của cư dân.

• Mức độ sử dụng: Tiện ích nội khu cần được sử dụng hiệu quả, tránh tình trạng bỏ hoang, gây lãng phí.

• Chi phí bảo trì, bảo dưỡng: Chi phí bảo trì, bảo dưỡng tiện ích nội khu cần được tính toán hợp lý, đảm bảo không gây quá nhiều áp lực cho cư dân.

Thứ 7 Tiềm hiểu tiện ích ngoại khu

Tiện ích ngoại khu là những tiện ích nằm xung quanh dự án, phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt và giải trí của cư dân. Tiện ích ngoại khu thường bao gồm các hạng mục sau:

• Hệ thống giáo dục: Trường học các cấp, trung tâm dạy nghề,...

• Hệ thống y tế: Bệnh viện, phòng khám,...

• Hệ thống thương mại, dịch vụ: Chợ, siêu thị, trung tâm thương mại,...

• Hệ thống giải trí: Công viên, rạp chiếu phim, nhà hàng, quán bar,...

Khi tìm hiểu về tiện ích ngoại khu, khách hàng cần lưu ý những vấn đề sau:

• Khả năng tiếp cận: Tiện ích ngoại khu cần nằm trong khu vực có khả năng tiếp cận thuận tiện, đảm bảo cư dân có thể dễ dàng sử dụng.

• Mức độ phát triển: Tiện ích ngoại khu cần được phát triển đồng bộ, đảm bảo đáp ứng nhu cầu sử dụng của cư dân.

Lưu ý khi tìm hiểu về tiện ích

Khi tìm hiểu về tiện ích, khách hàng cần lưu ý một số vấn đề sau:

• Tìm hiểu thông tin từ nhiều nguồn: Khách hàng nên tìm hiểu thông tin về tiện ích từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm website của chủ đầu tư, các trang báo chí, truyền thông, hoặc trực tiếp đến tham quan dự án.
• So sánh tiện ích giữa các dự án: Khách hàng nên so sánh tiện ích giữa các dự án để lựa chọn được dự án có tiện ích phù hợp với nhu cầu và mục đích sử dụng của mình.

• Tiện ích nội khu và ngoại khu là những yếu tố quan trọng góp phần nâng cao giá trị của bất động sản. Do đó, khách hàng cần tìm hiểu kỹ về tiện ích khi mua đất nền dự án.

• Kiểm tra thực tế: Khách hàng nên kiểm tra thực tế tiện ích của dự án trước khi quyết định mua.

Quang Khoa là ai